मुंबई, ऑक्टोबर २०२६: भारतीय रिझर्व्ह बँकेने नुकत्याच केलेल्या रेपो रेटमधील वाढीमुळे गृहकर्जाचे ईएमआय पुन्हा एकदा चर्चेत आले आहेत. रेपो रेट २५ बेसिस पॉईंट्सने वाढवून ५.५० टक्क्यांवर नेण्यात आला आहे, तसेच आरबीआयने आपले धोरणात्मक भूमिकेचे स्वरूप कॅलिब्रेटेड टाइटनिंगकडे वळवले असून व्याजदर चक्रातील बदलाचे संकेत दिले आहेत.
वाढत्या व्याजदरांबाबत बहुतेक चर्चा ईएमआयमधील वाढीवर केंद्रित असली, तरी अनेक कर्जदार एका दुसऱ्या आव्हानाकडे दुर्लक्ष करतात, ते म्हणजे व्याजदर वाढीचा कर्जाच्या कालावधीवर आणि एकूण कर्ज खर्चावर होणारा परिणाम.
बहुतेक गृहखरेदीदारांसाठी घर खरेदी करणे त्यांच्या आयुष्यातील सर्वात मोठी आर्थिक जबाबदारी असते. डाऊन पेमेंटव्यतिरिक्त त्यांना मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क, अंतर्गत सजावट, फर्निचर आणि स्थलांतराचा खर्च यांसारखे अतिरिक्त खर्चही करावे लागतात. परिणामी, घर खरेदी केल्यानंतर पहिली काही वर्षे आर्थिकदृष्ट्या सर्वाधिक तणावाची ठरतात.
तरीही, कर्ज मंजूर होताना थोडेसे स्वस्त वाटत असल्याने अनेक कर्जदार फ्लोटिंग-रेट गृहकर्जाची निवड करत राहतात.
व्याजदर वाढतात, तेव्हा फ्लोटिंग-रेट कर्जदारांसमोर प्रामुख्याने दोन पर्याय असतात:
• वाढलेला ईएमआय स्वीकारणे; किंवा
• ईएमआय कायम ठेवून कर्जाचा कालावधी वाढवणे, ज्यामुळे काळाच्या ओघात कर्जाचा एकूण खर्च वाढतो.
नुकतेच व्याजामध्ये झालेल्या वाढीनंतरही रेपो रेट मागील व्याजदर चक्रातील ६.५० टक्क्यांच्या पातळीपेक्षा १०० बेसिस पॉईंट्सने कमीच आहे. यावरून दीर्घ मुदतीच्या गृहकर्जाच्या संपूर्ण कालावधीत व्याजदर मोठ्या प्रमाणात बदलू शकतात हे स्पष्ट होते.
सर्वात संवेदनशील आर्थिक वर्षांचे संरक्षण
वाढत्या व्याजदरांच्या वातावरणात गृहखरेदीदार मार्ग काढत असताना मासिक परतफेडीबाबत अधिक निश्चितता देणाऱ्या सोल्यूशन्सकडे कल वाढत आहे.
कोटक महिंद्रा बँक हायब्रिड होम लोन पात्र ग्राहकांना त्यांच्या गृहकर्जाचा व्याजदर ३९, ५२ किंवा ६५ महिन्यांसाठी बँकेच्या फ्लोटिंग-रेट गृहकर्जाच्या दराप्रमाणेच स्थिर ठेवण्याची सुविधा देते, ज्यामध्ये हायब्रिड पर्यायासाठी कोणतेही स्वतंत्र अतिरिक्त शुल्क आकारले जात नाही. निवडलेल्या कालावधीत रेपो रेट वाढला तरीही व्याजदर आणि ईएमआय बदलत नाहीत. हा निश्चित कालावधी संपल्यानंतर हे कर्ज मंजुरीच्या वेळी निश्चित केलेल्या रेपो रेट अधिक पूर्वनिर्धारित स्प्रेडशी जोडलेल्या फ्लोटिंग-रेट संरचनेत रूपांतरित होते.
ईएमआय तुलनेचे उदाहरण: ६५ महिन्यांत १०० बेसिस पॉईंट्स रेपो रेट वाढीचा परिणाम
कर्जाची रक्कम फ्लोटिंग ईएमआय (सुरुवातीचा) फ्लोटिंग ईएमआय (६५ व्या महिन्यात) हायब्रिड ईएमआय (सुरुवातीचा) हायब्रिड ईएमआय (६५ व्या महिन्यात) ६५ व्या महिन्यातील फरक निश्चित कालावधीतील संभाव्य फायदा
₹१ कोटी ₹७४,५५० ₹८२,४५०+ ₹७४,५५० ₹७४,५५० ₹७,९००+ ₹३.४६ लाख
₹७५ लाख ₹५५,९०० ₹६१,८००+ ₹५५,९०० ₹५५,९०० ₹५,९००+ ₹२.५९ लाख
उदाहरणादाखल केवळ स्पष्टीकरणासाठी. २५ वर्षांच्या कालावधीसह १ कोटी रुपये आणि ७५ लाख रुपयांचे गृहकर्ज, ७.६० टक्‍के निश्चित व्याजदर, ६५ महिन्यांचा निश्चित व्याजदर कालावधी आणि त्या कालावधीत रेपो रेटमध्ये ५.५० टक्क्यांवरून ६.५० टक्क्यांपर्यंत एकूण १०० बेसिस पॉईंट्सची झालेली वाढ गृहीत धरण्यात आली आहे. ६.५० टक्‍के रेपो रेट हा मागील दर चक्रादरम्यानचा सर्वोच्च स्तर होता. प्रत्यक्ष परिणाम कर्जाची रक्कम, कालावधी, बेंचमार्क बदल, ग्राहकाची पार्श्वभूमी आणि लागू अटी व शर्तींनुसार भिन्न असू शकतात.
कोटक महिंद्रा बँकेचे बिझनेस हेड – मॉर्टगेजेस नकुल सक्सेना म्हणाले, “नुकतेच घेतलेला धोरणात्मक निर्णय व्याजदर विविध टप्प्यांमधून जात राहतात याची आठवण करून देणारा आहे. घर खरेदी केल्यानंतर पहिली काही वर्षे कर्जदारांसाठी बहुतांश वेळा आर्थिकदृष्ट्या सर्वाधिक तणावाची असतात, कारण नव्या ईएमआयसह अनेक कौटुंबिक जबाबदाऱ्या सांभाळताना ते आपली बचत पुन्हा उभी करत असतात. अशा परिस्थितीत, दर वाढतील की कमी होतील हा मुख्य प्रश्न नसून घरगुती बजेट किती प्रमाणात अनिश्चितता सहजपणे पेलू शकते हा आहे.”
ते पुढे म्हणाले, “कर्ज मंजूर होताना सर्वात कमी व्याजदर मिळवण्यावर अनेक कर्जदारांचा भर असतो. पण, पुढील काही वर्षांत व्याजदर वाढल्यास काय होईल याचाही त्यांनी विचार करायला पाहिजे. परतफेडीच्या निश्चिततेला प्राधान्य देणाऱ्या ग्राहकांसाठी हायब्रिड गृहकर्ज रेपो रेटमधील वाढीमुळे होणारी ईएमआयमधील वाढ आणि कर्जाचा वाढणारा कालावधी या दोन्हीपासून ठराविक कालावधीसाठी संरक्षण देऊ शकते.”
व्याजदर चक्रांमधून जात असताना आजचा सर्वात कमी दर्शनी दर असलेले गृहकर्ज हेच नेहमी सर्वात स्मार्ट पर्याय असेल असे नाही. परवडणारी क्षमता, लवचिकता, निश्चितता आणि दीर्घकालीन खर्च यांचा उत्तम समतोल साधणारे गृहकर्ज सर्वोत्तम पर्याय ठरू शकतो.